Construir uma casa é algo que representa o sonho de muitos brasileiros.

Porém, o que eu preciso fazer pra poder construir uma casa?

O primeiro passo, antes mesmo de construir uma casa, deve ser ver se o terreno que você possui ou que comprar é um que a construção pode ser executada.

Isso acontece porque cada cidade possui determinadas zonas que são específicas para o comércio. Já outras são específicas para a indústria. Essas são as chamadas áreas de ocupação, que variam conforme a região da cidade.

Mas será que eu posso construir uma casa para morar nessas zonas?

Não pode. Em áreas determinadas para o comércio ou indústria não é possível construir uma casa para morar. Ela só pode ser construída na chamada zona residencial.

Mas como eu posso descobrir a zona em que eu moro ou do terreno que desejo construir uma casa se encontra?

A Secretaria Municipal de Urbanismo (SMU) é o órgão que cuida desse processo de legalização. Basta olhar no site da própria SMU de sua cidade ou da região de sua cidade.

Acabei de ver que o terreno que desejo construir uma casa está de acordo com a lei de zoneamento. E agora?

Agora é necessário conferir as informações com o RGI, Registro Geral de Imóveis. Nesse documento, estão contidas todas as informações do imóvel e são a base para a elaboração dos projetos arquitetônicos e, consequentemente, outras plantas, como a elétrica e a hidráulica. Além disso, nesse documento, podemos verificar como anda a situação de regularidade do seu imóvel, ou mesmo se ela se encontra em processo de hipoteca e penhora, por exemplo.   Vale ressaltar também que conferir o RGI também é necessário para a compra de imóveis já construídos, sendo que nesse caso, deve-se também  conferir se a escritura e o IPTU encontram-se em dia também.Além disso, qualquer mudança feita nele deve ser atualizada também no RGI.

Depois de verificar que o RGI está em dia. O que devo fazer?

Nessa próxima etapa, é necessário se reunir com o engenheiro da SMU da região do terreno que você deseja comprar ou construir uma casa e verificar quais são as exigências para a legalização. Restrições como taxa de ocupação do terreno,  número de pavimentos permitidos ou afastamentos em relação ao terreno são algumas das que devem ser consideradas e precisam estar contidas no projeto arquitetônico.

Se eu não fizer isso ou mesmo esquecer algum detalhe do projeto e continuar com a obra, o que pode acontecer?

Se quando for fiscalizar a obra, as legislações da SMU não estiverem sendo atendidas, a obra será embargada. Uma das explicações para o embargue de algumas obras, é que justamente quando algum detalhe importante e exigido pela fiscalização acabou sendo negligenciado. Isso gera uma grande dor de cabeça para muita gente, sem contar no prejuízo com dinheiro e material para ajustar o projeto para as exigências legais. Por isso, o cuidado para a boa elaboração do  projeto arquitetônico acaba sendo essencial para evitar gastos desnecessários.

Certo. Mas o que é esse projeto arquitetônico que foi tão falado?

O projeto arquitetônico é um conjunto de plantas que representam o imóvel. Não só para a legalização que ele é importante, quanto para a economia de material e no caso da construção ou de futuras obras.

Para a legalização de uma construção, normalmente as SMUs cobram o projeto arquitetônico completo. Algumas divergências podem vir dependendo da região, principalmente no caso de uma reforma.

Em que consiste um projeto arquitetônico completo?

• Planta Baixa e Cortes: É a representação do imóvel visto de cima e sem o telhado. Nela irão constar janelas, paredes, portas e os móveis fixos e cômodos da casa. Para os cortes, temos a mesma representação, só que visto de uma seção transversal. Vale ressaltar também que, em caso de alguma reforma que mexa nos cômodos da casa, o que será construído e demolido tem representações diferentes das outras paredes e devem ser indicados. Esses são detalhes importantes e cobrados pelas SMU’s para construção ou reforma de imóveis.
• Planta de Fachada:A fachada são as vistas laterais da residência, que se vê quando está na rua.  Quando necessário, todas as vistas que dão de frente para a rua devem ser representadas na planta de fachada.
• Planta de Cobertura: É basicamente a representação do telhado da casa. Nela deve aparecer todas as inclinações e caimentos, assim como medidas da construção  e o  seu contorno.
• Planta de Situação: Como a planta baixa e a de corte é uma vista superior, mas nela constam a representação dos limites da construção e de suas medidas como afastamentos, as ruas ao redor, etc. Ela situa o lote ou terreno em relação aos demais que se encontram na quadra.

Mas quem irá fazer essas plantas? Como posso saber se esse profissional é habilitado?

Essas plantas podem ser feitas e assinadas por qualquer profissional que tenha a ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), que é emitida pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia) e ela que garante que o Engenheiro Civil tenha responsabilidade por esse projeto. Já para os arquitetos, eles possuem a RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), emitida pelo CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo).

É importante lembrar também que seu projeto só será validado por um profissional pela SMU se ele estiver sendo assinado por um profissional cadastrado no CREA ou CAU da região. Ou seja, um engenheiro com a ART cadastrada no CREA do Rio de Janeiro não pode assinar projetos do exemplo e vice-versa, por exemplo.

Tendo agora meu projeto arquitetônico completo e assinado está tudo certo?

Agora só basta que um profissional se responsabilize pela obra ou imóvel já pronto. Essa pessoa não necessariamente precisa ser a que elaborou o projeto arquitetônico. O papel dele é de assegurar que a obra está sendo feita conforme as normas da SMU. Após isso tudo, você já pode levar seu projeto para a prefeitura para ser legalizado. Assim que ele for analisado e com todos os pagamentos em dia. A SMU emitirá um alvará de construção válido por tempo indeterminado. Você poderá começar a sua obra. Para uma melhor economia na construção da casa e evitar prejuízos futuros saiba o que é preciso para construir as instalações prediais de sua casa da forma mais otimizada possível.

E se a fiscalização resolver ir na obra?

Se isso acontecer, basta apresentar o alvará que estará tudo certo.

Acabei de construir um imóvel. Mas preciso fazer mais alguma coisa?

Sim. Ainda precisa. Sua casa agora já está do jeito que você sonhou. Mas agora você precisa do CVCO(Certificado de Vistoria e Conclusão de Obra), ou habite-se. Ela é solicitada junto a SMU e será apenas feito uma verificação final se a Obra foi feita conforme a planta arquitetônica levada e aprovada. Após isso e a emissão do CND do INSS, sua obra finalmente se encontrará devidamente registrada. Aonde tinha uma terreno, agora tem um imóvel construído e regularizado.